ВИТРАТИ НА ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ

Вартість об'єкта (Kaufpreis)

Фахівці німецького ринку нерухомості відзначають, що вартість житлового об'єкта в Німеччині фіксована як ні в якій іншій країні світу. Однак потенційний покупець нічого не втрачає, якщо відправить продавцеві зустрічну пропозицію (оферту) через свого маклера.

З великою часткою ймовірності власник нерухомості, особливо тієї, яку досить довго не можуть продати, піде назустріч і знизить ціну. Але варто пам'ятати, що торг доречний при купівлі вторинного житла, при придбанні житла в новобудові вартість об'єкта практично завжди фіксована.

Комісійні агента з продажу нерухомості

Залежно від федеральної землі, розмір комісійної винагороди агенту варіюється від 3 до 6% (+ 19% ПДВ). Точне значення є результатом переговорів і може бути оплачено покупцем, продавцем або порівну розділено між двома сторонами. В принципі, як стверджують експерти, все відсотки по комісії - це справа домовленості покупця і посередника.

Оплата послуг адвоката / нотаріуса

Нотаріус несе відповідальність за складання договору і забезпечує законний перехід права власності. Він «захищає» обидві сторони угоди в правовому полі переходу права. Складений проект договору надсилається як продавцеві, так і покупцеві, і узгоджується між ними. Якщо одна зі сторін не володіє німецькою мовою, то договір повинен бути переведений перекладачем на рідну мову. У Німеччині прийнято закон, за яким проект договору повинен перебувати на руках у обох сторін два тижні, і тільки після закінчення цього терміну можливо призначити дату читання договору у нотаріуса (проте, такого умови немає для угод з юридичною особою). У свою чергу, як продавець, так і покупець мають право вносити зміни та доповнення до контракту. Коли обидві сторони доходять згоди, агент призначає дату тристоронньої зустрічі (продавець-покупець-нотаріус). На цій зустрічі нотаріус повинен вголос зачитати кожен пункт контракту і переконатися, що кожна зі сторін ясно розуміє їх суть. Якщо покупець або продавець не володіють німецькою мовою, то без участі професійного перекладача не обійтися (при цьому він не обов'язково повинен бути присяжним).

Після підписання договору купівлі-продажу обома сторонами, нотаріус відправляє клопотання для внесення попередньої запису до Поземельної книги (Grundbuch), яка резервує об'єкт за покупцем. Після оплати нотаріус дає друге вказівку учасникам угоди про перехід права як власності, так і володіння. За свою роботу нотаріус бере фіксовану плату в розмірі до 1,5% від вартості майна.

Агент з продажу нерухомості, як правило, пропонує нотаріуса, проте, за німецькими законами, покупець може самостійно вибрати цього фахівця. А продавець, в свою чергу, має право заявити про непридатність обраного представника. Угода купівлі-продажу перейде в активну фазу тільки після обопільної вибору нотаріуса обома сторонами, хоча в Німеччині це не настільки принципово, оскільки процедура всіх кроків нотаріуса розписана регламентом, і який саме фахівець здійснить цю роботу, великого значення не має.

Запис до земельного кадастру (Grundbucheintragung)

Це дійсно важливий документ при покупці нерухомості в Німеччині, і новий власник повинен особисто впевнитися, що його ім'я внесено до земельного кадастру, - а імена попередніх власників викреслені з Поземельної книги. Обов'язок нотаріуса - вислати покупцеві виписку з Поземельної книги, де внесено ім'я нового власника, але і сам власник може отримати виписку з Поземельної книги у відповідному відомстві (Grundbuchamt) за незначну суму.

Якщо угода купівлі-продажу здійснювалася із залученням позикового капіталу, то банк також буде внесений до книги на випадок банкрутства позичальника і неможливості погашення іпотечних платежів. При цьому ім'я нового власника буде вписано першим, найменування банку - другим в книзі.

Це коштує близько 0,5% від вартості об'єкта нерухомості, а процес реєстрації і перехід прав власності може зайняти до двох-трьох місяців.

Податок на перехід права власності (Grunderwerbsteuer)

Податок на перехід права власності в Німеччині (аналог гербового збору в Великобританії) сплачується під час купівлі землі для майбутнього будівництва будинку, при покупці квартири для особистого проживання або при покупці нерухомості з метою інвестицій - з усіма угодами з землею підлягають оплаті Grunderwerbsteuer. Поземельна книга веде облік розмірів земельної ділянки. Так, при покупці квартири купується також, наприклад, 15/1000 земельної ділянки, на якому стоїть багатоквартирний будинок. Або купується ділянку землі з розташованої на ньому будівництвом - і часом вид будови взагалі не вказується. Податок встановлюється державою і сплачується один раз.

Сума податку, який необхідно буде заплатити, залежить від двох речей: місця знаходження нерухомості (величина податку залежить від федеральної землі) і її вартості.

Після юридичного завершення угоди купівлі-продажу, податкова служба Німеччини направить новому власнику лист, що інформує про суму податку. У різних федеральних землях Німеччини ця цифра варіюється - від 3,5% в Баварії до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвіг-Гольштейн і Північний Рейн-Вестфалія.

У Берліні, наприклад, поточна ставка податку становить 6%.

Витрати по іпотечному платежу

Іпотечні кредити (Hypothek) оформляє більшість банків Німеччини. Стандартних термінів позики в державі не існує, вони залежать від можливостей і побажань позичальника. Це ж стосується і вибору плаваючою або фіксованою відсоткової ставки.

На сьогоднішній день банки Німеччини видають кредити на придбання житла за ставкою від 1,5% річних. Для громадян країни діють ставки від 0,75% річних, але іноземцям краще орієнтуватися на більш дорогі кредити. Варто взяти до уваги той факт, що більше шансів на схвалення кредиту мають ті, хто отримує зарплату на території Німеччини або ті, хто вже володіє нерухомістю на території країни.

ремонт

Як і в Росії, при покупці житла в новобудові всі витрати можуть бути як вже включені у вартість, так і лежати на плечах покупця. Готові об'єкти здаються з чистової або з чорновою обробкою, а кінцева конфігурація володінь часто залежить саме від покупця. Купівля нерухомості, що вимагає ремонту, може спричинити витрати в межах € 100-1000 за 1 кв. м - в залежності від фантазії і побажань власника. На проведення деяких видів реконструкції можуть знадобитися спеціальні дозволи. Це переважно стосується робіт з несучими конструкціями, а також таких серйозних архітектурних втручань, як надбудова балконів і т. Д.

Орієнтовна вартість однієї години роботи професійних майстрів по ремонту квартир коливається від € 25 до € 50. Ціновим орієнтиром меблювання можуть послужити наступні розцінки: кухня за індивідуальними розмірами з технікою обходиться від € 4600 а повністю обставлена ​​меблями з мережевих магазинів вітальня і спальня - приблизно в € 7000-10 000.

переїзд

Всі меблеві магазини Німеччини здійснюють доставку і складання меблів. Деякі магазини, особливо за доставку дрібних меблів, стягують додаткові € 40-70.

У Берліні для перевезення дрібних предметів домашнього вжитку або меблів з магазину типу IKEA можна скористатися службою Möbeltaxi (дослівно «Меблеве таксі»), вартість послуг якого починається від € 29 на годину. Для габаритних предметів або доставки в інших містах Німеччини можна вдатися до допомоги приватних операторів, яких можна знайти наeBay Kleinanzeigen. Зазвичай в приватних вантажних компаніях працюють іноземці, студенти або іноземні студенти, які мають в своєму розпорядженні вантажівка або фургон і хочуть підробити. Їхні послуги коштують дешевше, ніж робота професійних компаній вантажоперевезень, але в цьому варіанті можуть бути свої підводні камені, наприклад, штрафи за залучення до роботи незаконних мігрантів.

Калькуляція додаткових платежів

Отже, при покупці нерухомості в Берліні вартістю € 100 000, супутні витрати становитимуть:

• Комісія агенту (7,14%) - € 7000 (але може і 3,57%, залежить від землі)
• Нотаріус (1,5%) - € 1500
• Податок на перехід права власності (6%) - € 6000 (але може і 5% або 3,5%, теж залежить від землі).

Разом в наведеному прикладі сумарні витрати при покупці склали € 15 000, але в середньому треба орієнтуватися на додаткові витрати від 10 до 15% від суми покупки. До цього треба ще додати витрати на ремонт, якщо вони необхідні, і іпотечні платежі, але ніхто не може гарантувати схвалення банком кредиту іноземцю. Автоматичний калькулятор можна знайти на сайті Sparkasse .

ВИТРАТИ НА ВОЛОДІННЯ НЕРУХОМІСТЮ

Податок на нерухомість (Grundsteuer)

Податок на нерухомість хоча розраховується за складною формулою, але в цілому його величина незначна. В середньому вона становить € 2,50 за квадратний метр житлового об'єкта, але більш точна сума залежить від землі і місця розташування міста. Розрахований річний податок власник нерухомості може оплачувати як одним платежем раз на рік, так і розбити платіж на квартали.

Оскільки ставки внесків з податку на нерухомість встановлюються в кожній землі індивідуально, суми податків на регіональному рівні відрізняються один від одного. Для розрахунку необхідно знати оціночну вартість об'єкта (Einheitswert), помножити її на 0,35% (базова федеральна ставка) і помножити на коефіцієнт, індивідуально затверджений для кожної федеральної землі.

Комунальні платежі

Оплата комунальних платежів в середньому по країні становить близько € 215 за квартиру площею 85 кв. м. Сюди входить оплата електроенергії, опалення, водопостачання та вивезення сміття. У Берліні цей показник трохи вище - близько € 225 на місяць, в Мюнхені - в середньому близько € 240.

Керуюча компанія

Послуги керуючої компанії оплачуються окремо від комунальних платежів. Так, власник квартири в Берліні повинен платити за прибирання будинку і прилеглої території, чистку димоходів і обслуговування ліфтів, догляд за садом і оплачувати послуги кербуда. В середньому сума розраховується за ставкою € 0,63-1,0 за квадратний метр на місяць.

Страхування

Страхування об'єкта нерухомості і життя власника є обов'язковими не тільки в разі придбання житла в іпотеку, але і при купівлі будь-якого об'єкта комерційної нерухомості. Сума платежу за страхування нерухомості залежить від типу страховки, суми страхового покриття і можливих страхових випадків. Стандартна страховка з сумою покриття від € 335 400 буде обходитися в € 137-200 на рік. Страхування життя від нещасного випадку буде коштувати близько € 100 на рік.

Інші платежі

Досить часто домовласники в Німеччині зобов'язані платити за утримання вулиці, на якій знаходиться нерухомість. Це нормальна практика, якщо інвестор набуває будинок, то довжина ділянки, відповідна вулиці, стає його турботою: помсти тротуар, посипати дорогу сіллю в зимовий період та ін. Якщо взимку наймодавець не очистив свою частину від снігу або льоду, і хтось із перехожих впав і зламав щось, то всі претензії він може адресувати саме домовласникові.

Якщо місто вирішить міняти дорожнє покриття, то частина витрат можуть також «перекласти» на домовласників або кондомініуми. Такі плани затверджуються сильно заздалегідь, і саме про це продавець повинен повідомити покупцеві, це повинно бути зазначено в договорі. Приховування подібних фактів карається згідно із законом.

Плюс, щасливому володареві нерухомості в Німеччині потрібно пам'ятати про такі дрібниці, як, наприклад, податок на телебачення - він обов'язковий для кожного домоволодіння і починається від € 55 на рік, але в основному становить € 55 в квартал.

HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Надю Принц ( Prinz dom ) І Олега Бєляєва ( Haus & Wohnung BauGmbh ).

photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr
Ольга Шошина

HomesOverseas.ru